Il Disegno di legge di Bilancio 2026 (A.S. 1689) introduce un’importante revisione della disciplina fiscale degli affitti brevi, modificando l’equilibrio impositivo tra proprietari e gestori e ponendo al centro un criterio del tutto nuovo: il canale attraverso cui viene stipulato il contratto.
La differenza di aliquota della cedolare secca non dipende più soltanto dal numero di unità locate, ma anche dal ricorso – o meno – a intermediari immobiliari e piattaforme telematiche.

Si tratta di un’impostazione che crea una vera e propria dicotomia fiscale e che, secondo molti osservatori, introduce una forma di “discriminazione” nei confronti di chi utilizza portali web come Airbnb, Booking o operatori analoghi. È bene sottolineare che il testo potrebbe essere modificato nel corso dell’esame parlamentare.

Un quadro in evoluzione: dall’aliquota unica al ritorno della doppia tassazione

Le prime bozze della manovra prefiguravano l’abolizione dell’aliquota ridotta, con l’introduzione di un’unica cedolare secca al 26%.
Le versioni più recenti, invece, hanno ricostruito un sistema duale:

• 21% per la prima unità immobiliare, ma solo se il contratto viene stipulato senza intermediari;

• 26% se il contratto della prima unità è gestito tramite portali o agenti immobiliari;

• 26% per tutte le ulteriori unità (seconda, terza e quarta).

Superate le quattro unità immobiliari, resta la presunzione di attività d’impresa, con conseguente obbligo di partita IVA e imposizione ordinaria.

Cedolare secca: come cambiano le regole dal 2026

Il Ddl conferma l’opzione per la cedolare secca, ma ne ridefinisce profondamente il funzionamento.
Ecco il nuovo assetto proposto:

1. Aliquota al 21% solo per la prima unità e solo senza intermediazione

Il 21% si applica unicamente se:

• il contribuente individua una sola unità immobiliare in dichiarazione dei redditi;

• il contratto viene stipulato direttamente tra locatore e conduttore, senza portali o soggetti che incassano canoni o intervengono nei pagamenti.

2. Aliquota al 26% se si utilizzano portali digitali

Se si affitta la stessa unità utilizzando un intermediario, anche la prima abitazione passa al 26%.

3. Aliquota al 26% per tutte le unità successive

Dalla seconda alla quarta unità locate, l’aliquota è sempre del 26%, indipendentemente dalla modalità di stipula.

Questa impostazione introduce una forma di penalizzazione fiscale verso i portali digitali, strumenti oggi essenziali per il mercato degli affitti brevi.

La ritenuta operata dagli intermediari: cosa rimane invariato

Il Ddl Bilancio 2026 non modifica i commi 5 e 5-bis dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Restano quindi confermate le regole attuali:

• gli intermediari immobiliari e i portali telematici continuano ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni incassati o gestiti;

• la ritenuta si applica “all’atto del pagamento al beneficiario”;

• può valere come imposta definitiva o come acconto, a seconda dell’opzione scelta dal locatore.

Nonostante l’aliquota della cedolare secca salga al 26%, la ritenuta resta al 21%, creando un possibile disallineamento che il contribuente dovrà regolarizzare in sede dichiarativa.

Quando si applica la disciplina delle locazioni brevi?

L’art. 4 del D.L. 50/2017 definisce l’ambito oggettivo e soggettivo della locazione breve.

Requisito oggettivo

• Durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto.

• Immobili a uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10).

• Possibilità di servizi accessori (pulizie, biancheria, wi-fi, utenze).

• Nessun obbligo di registrazione per contratti sotto i 30 giorni.

Se la durata pattuita supera il limite, non si rientra più nella disciplina speciale e non è possibile utilizzare la cedolare secca come locazione breve.

Requisito soggettivo

• Locatore persona fisica non in regime d’impresa.

• Sono escluse società, enti e soggetti organizzati.

• L’attività deve essere occasionale, senza un’organizzazione stabile di mezzi e persone.

Presunzione di impresa

Oltre quattro unità immobiliari locate nel periodo d’imposta → obbligo di partita IVA e imposizione ordinaria.

Gli impatti attesi: più tasse e minore neutralità tecnologica

Le modifiche prospettate avranno effetti diretti sul mercato:

1. Aumento del carico fiscale per molti proprietari

Chi oggi applica il 21% sulla prima unità vedrà l’aliquota salire al 26% se utilizza intermediari.
In un settore dove la marginalità è spesso legata alla stagionalità, un incremento del 5% sul reddito imponibile è tutt’altro che trascurabile.

2. Penalizzazione dell’uso dei portali web

La norma introduce un vantaggio per i contratti gestiti offline e, al contrario, penalizza le piattaforme, che costituiscono il principale canale di commercializzazione degli affitti brevi.

3. Maggiore tracciabilità e controllo per il Fisco

La combinazione di:

• ritenuta del 21% applicata dai portali

• nuove aliquote più elevate

• introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

rafforza gli strumenti di controllo e punta a ridurre l’evasione nel settore.

4. Maggiore efficienza nella riscossione

Il potenziamento della ritenuta alla fonte – ora integrata da un'aliquota definitiva più alta – permette all’Erario di ottenere un gettito più certo e anticipato.

Il nuovo impianto degli affitti brevi previsto dal Ddl Bilancio 2026 rappresenta un ulteriore passo verso un regime fiscale più severo e più controllato.
La scelta di subordinare l’aliquota ridotta alla non intermediazione crea però una disparità evidente tra:

• chi gestisce gli affitti in autonomia;

• chi utilizza piattaforme telematiche, oggi indispensabili per la quasi totalità degli operatori.

Il rischio è quello di una discriminazione fiscale basata sul canale tecnologico, con effetti potenzialmente distorsivi sul mercato.
Resta comunque da vedere se, nel corso dell’iter parlamentare, il legislatore interverrà con correttivi o opterà per un ripensamento complessivo della misura.