La giurisprudenza di legittimità ammette l’applicazione del regime della cedolare secca da parte del locatore anche quando il conduttore sia un soggetto imprenditore che stipula un contratto di locazione ad uso abitativo per esigenze proprie o dei propri dipendenti. Una posizione che, tuttavia, si scontra con l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.

Riforma tributaria: l’atteso intervento sulle locazioni commerciali

La legge delega per la riforma tributaria (legge 9 agosto 2023, n. 111) ha previsto la possibilità di estendere la cedolare secca anche agli immobili ad uso commerciale. In sede referente, la Camera ha chiarito che l’estensione potrà applicarsi nei casi in cui il conduttore sia un esercente attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Il Governo dovrà emanare i decreti attuativi entro il 29 agosto 2025: si tratta quindi di una possibilità, non di un obbligo. L’obiettivo è introdurre una disciplina uniforme anche per le locazioni non abitative, in attesa però di un intervento concreto.

Cedolare secca sugli immobili abitativi: regole generali

La cedolare secca è stata introdotta con il D.Lgs. 23/2011 come regime opzionale alternativo all’IRPEF e alle relative addizionali sui redditi fondiari. Il vantaggio è duplice: un’imposta sostitutiva e l’esenzione dal pagamento di imposta di registro e di bollo su registrazioni, proroghe e risoluzioni del contratto.

• Regime alternativo: può optare il proprietario o titolare di diritto reale di godimento su immobili abitativi (categorie catastali A1–A11, esclusa A10).

• Aliquota: 21% sul canone annuo; ridotta al 10% per contratti a canone concordato in specifiche zone.

• Durata: l’opzione vale per l’intera durata del contratto (o della proroga) e può essere revocata o rinnovata annualmente.

Cedolare secca sugli immobili commerciali

La Legge di Bilancio 2019 aveva previsto l’applicazione della cedolare secca per i contratti stipulati nel 2019 su immobili C/1 (negozi fino a 600 mq), con aliquota al 21%. Tuttavia, la misura non è stata prorogata.

L’Agenzia delle Entrate, con Risposte del 2020, ha però ammesso la possibilità di mantenere l’opzione in caso di proroga dei contratti già attivati nel 2019. Ne consegue che nel 2025, in occasione delle prime proroghe dei contratti 6+6, il tema tornerà di attualità.

Il nodo del conduttore imprenditore: giurisprudenza e Fisco a confronto

La posizione della Corte di Cassazione

Secondo i giudici di legittimità, l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda solo i casi in cui il locatore concede in locazione un immobile abitativo nell’esercizio della propria attività d’impresa o professione.
Al contrario, è irrilevante che il conduttore sia un imprenditore o un professionista: ciò che conta è la destinazione abitativa dell’immobile.

Con le sentenze del 2024 e 2025 (Cass. n. 12395/2024; Cass. n. 12079/2025; Cass. n. 12076/2025), la Suprema Corte ha ribadito che:

• il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della sua attività;

• la cedolare secca è ammissibile anche quando l’immobile sia destinato all’alloggio dei dipendenti;

• la stessa regola vale anche per contratti stipulati con fondazioni, purché l’uso rimanga abitativo.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Diversa la linea del Fisco, che continua a negare la cedolare secca nei casi di conduttore imprenditore o professionista. Secondo le circolari e risoluzioni dell’Amministrazione finanziaria (Circ. 26/E/2011, Ris. 50/E/2019, Interpello DRE Toscana 911/7/2025):

• il regime resta limitato ai contratti tra persone fisiche;

• non è ammesso se il conduttore è un’impresa o un professionista, indipendentemente dalla destinazione effettiva (anche se per esigenze abitative di dipendenti o collaboratori).

Oggi si registra quindi un contrasto evidente:

• Cassazione: favorevole alla cedolare secca anche con conduttore imprenditore, purché l’immobile sia ad uso abitativo.

• Agenzia delle Entrate: interpreta in senso restrittivo, escludendo tale possibilità.

In attesa dei decreti attuativi della riforma tributaria del 2025, rimane fondamentale monitorare gli sviluppi normativi e giurisprudenziali, soprattutto per chi stipula contratti di locazione in contesti “ibridi”, dove il conduttore agisce come imprenditore ma l’immobile ha destinazione abitativa.