La cedolare secca è un regime fiscale agevolato applicabile ai redditi da locazione di immobili ad uso abitativo. Anche nel 2026 rappresenta una delle principali alternative alla tassazione IRPEF ordinaria, grazie a un sistema di imposta sostitutiva con aliquota fissa e a una gestione semplificata degli adempimenti.

Conoscere bene regole, limiti e casi di esclusione è fondamentale per valutare se questo regime sia realmente conveniente.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale che consente di tassare il reddito da locazione con un’imposta sostitutiva che prende il posto di:

• IRPEF e addizionali regionali e comunali;

• imposta di registro;

• imposta di bollo sul contratto di locazione, sulle proroghe e sulle risoluzioni.

Il regime è disciplinato dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 e resta pienamente operativo anche nel 2026 

Chi può applicare la cedolare secca

Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche che:

• sono proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento;

• concedono in locazione immobili ad uso abitativo;

• agiscono al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione.

Chi è escluso

Non possono applicare la cedolare secca:

• imprese e lavoratori autonomi;

• soggetti che locano immobili nell’ambito dell’attività d’impresa;

• locazioni effettuate a favore di dipendenti come benefit aziendale;

• redditi derivanti da immobili abitativi di proprietà condominiale.

Aliquote della cedolare secca nel 2026

Nel 2026 restano confermate le seguenti aliquote:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero;

• 10% per i contratti a canone concordato, stipulati secondo gli accordi territoriali;

• 10% per contratti concordati:

  • per studenti universitari;

  • di natura transitoria;

  • situati in Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da eventi calamitosi, se ricorrono i requisiti.

Affitti brevi

Per le locazioni brevi:

• l’aliquota ordinaria è 26%;

• l’aliquota è ridotta al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.

Dal 2026, per effetto della Legge di Bilancio, si considera attività d’impresa la gestione di più di due immobili destinati ad affitti brevi (fino al 2025 la soglia era quattro)

Per quali immobili è ammessa

La cedolare secca si applica:

• alle unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/11, escluse A/10;

• alle pertinenze (box, cantine, posti auto) se locate congiuntamente all’abitazione.

Non è applicabile agli immobili ad uso diverso dall’abitativo.

Come si esercita l’opzione

L’opzione per la cedolare secca:

• si esercita in sede di registrazione del contratto, utilizzando il modello RLI;

• per i contratti non soggetti a registrazione (durata complessiva non superiore a 30 giorni annui), si esercita in dichiarazione dei redditi.

L’opzione:

• vincola il locatore per l’intera durata del contratto o della proroga;

• può essere revocata annualmente, entro i termini previsti per il pagamento dell’imposta di registro.

È obbligatoria la comunicazione preventiva al conduttore, con la quale il locatore rinuncia ad ogni aggiornamento del canone, incluso quello ISTAT.

Come si paga la cedolare secca

La cedolare secca si versa tramite dichiarazione dei redditi:

• saldo e acconti seguono le scadenze IRPEF;

• l’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta.

Modalità di pagamento:

• in unica soluzione se l’acconto è inferiore a 257,52 euro;

• in due rate (40% + 60%) se pari o superiore a tale soglia.

Sono previsti specifici codici tributo per acconti e saldo

Effetti su ISEE e benefici fiscali

Un aspetto spesso sottovalutato è che:

• il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ai fini ISEE;

• concorre alla verifica dei requisiti reddituali per bonus, agevolazioni e detrazioni.

La cedolare secca semplifica la tassazione, ma non rende il reddito “invisibile” sotto il profilo delle prestazioni sociali.

Quando conviene davvero

La cedolare secca è generalmente conveniente quando:

• il locatore ha uno scaglione IRPEF medio-alto;

• non è interessato agli aggiornamenti del canone;

• vuole una tassazione certa e stabile nel tempo;

• gestisce pochi immobili a uso abitativo.

Può risultare meno vantaggiosa se:

• il reddito complessivo è basso;

• si beneficiano di detrazioni legate all’IRPEF;

• si intende applicare regolarmente l’adeguamento ISTAT.

Nel 2026 la cedolare secca resta uno strumento centrale nella fiscalità immobiliare, ma richiede una valutazione attenta e personalizzata.
Aliquote ridotte e semplificazioni non sempre coincidono con il massimo risparmio fiscale.

Prima di optare per questo regime è sempre opportuno analizzare il proprio profilo reddituale e patrimoniale, evitando scelte automatiche che potrebbero rivelarsi poco efficienti nel medio periodo.