Due nuove pronunce della Corte di Cassazione (nn. 12076 e 12079/2025) confermano un orientamento ormai consolidato: il regime agevolato della cedolare secca può essere applicato anche se il conduttore è un imprenditore o una società.

Un nodo interpretativo mai sciolto (fino ad oggi)

Fin dall’entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011, l’Agenzia delle Entrate ha adottato una linea rigida: no alla cedolare secca nei contratti di locazione abitativa se il conduttore utilizza l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o professione. Secondo questa impostazione, il beneficio fiscale spettava solo per finalità strettamente abitative, escludendo tutti i casi di uso “professionale”.

Questa lettura ha però generato una giurisprudenza contrastante, con sentenze di merito e prassi diverse, fino al primo importante passo della Cassazione con la sentenza n. 12395/2024.

Il punto di svolta: la Cassazione e il chiarimento normativo

Con tale pronuncia, la Corte ha chiarito che:

• è solo la natura del locatore a rilevare ai fini della cedolare secca;

• non conta se il conduttore è un’impresa o un professionista, a patto che il contratto sia ad uso abitativo.

Non solo: la Corte ha sottolineato che l’Agenzia delle Entrate non ha poteri discrezionali nella determinazione dell’imposta e che le circolari amministrative non costituiscono fonti di diritto, mettendo così in discussione la legittimità dell’interpretazione finora adottata.

Le nuove sentenze del 2025

Le pronunce gemelle nn. 12076 e 12079/2025 rafforzano questo orientamento:

• Nel primo caso, la Corte ha riconosciuto la legittimità della cedolare secca in un contratto stipulato da una Fondazione come conduttrice, per esigenze abitative del suo presidente.

• Nel secondo, ha accolto il ricorso di un locatore che aveva concesso un immobile in locazione a una S.r.l., che lo utilizzava per l’abitazione dell’amministratore e della sua famiglia.

La ratio delle decisioni è che la cedolare secca si può applicare ogniqualvolta l’immobile è destinato a uso abitativo, indipendentemente dalla natura del conduttore.

Le conseguenze pratiche (e le resistenze dell’Agenzia)

Nonostante questo indirizzo giurisprudenziale, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito in recenti sedi ufficiali – come l’interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025 – la propria contrarietà all’ampliamento del regime agevolato, definendo “isolata” la sentenza 12395/2024 e continuando ad applicare la sua interpretazione restrittiva.

Questo sta creando gravi difficoltà operative ai contribuenti, che si vedono negare l’applicazione del regime agevolato in fase di registrazione telematica dei contratti, poiché l’inserimento della partita IVA del conduttore non è accettato dal sistema.

Cosa aspettarsi (e come tutelarsi)

Alla luce delle più recenti sentenze, è auspicabile un chiarimento ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che recepisca l’orientamento della Cassazione e consenta finalmente l’opzione per la cedolare secca anche nei contratti con conduttori imprenditori.

Nel frattempo, può essere opportuno presentare un interpello interpretativo (art. 11 L. 212/2000) per tutelare la propria posizione in caso di futuri accertamenti.

In sintesi:

• È possibile applicare la cedolare secca anche se il conduttore è un’impresa, purché l’immobile sia ad uso abitativo.

• L’Agenzia delle Entrate resta contraria, ma le sentenze della Cassazione hanno aperto la strada a un nuovo orientamento.

• Chi stipula oggi un contratto di questo tipo dovrebbe tutelarsi tramite interpello o attendere un aggiornamento delle procedure informatiche.