Usufrutto e nuda proprietà: doppia tassa per la vendita

Nel caso in cui un immobile venga venduto con trasferimento separato del diritto di usufrutto e della nuda proprietà, l’operazione sarà soggetta a doppia tassazione. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025, che ribadisce un principio fondamentale: nuda proprietà e usufrutto sono negozi giuridicamente distinti, anche quando trasferiti contestualmente.

Due diritti separati, due tassazioni

Nel dettaglio, il caso oggetto di interpello riguarda una cessione in un unico atto notarile a favore di soggetti differenti: uno per la nuda proprietà e l’altro per l’usufrutto del medesimo immobile. L’Agenzia delle Entrate sottolinea che, nonostante l’unitarietà dell’atto, ci si trova di fronte a due operazioni fiscalmente autonome, in quanto il diritto di proprietà viene giuridicamente scomposto in due entità:

la nuda proprietà, ovvero il diritto residuo sul bene, privo di godimento;

l’usufrutto, ossia il diritto di utilizzo e percezione dei frutti dell’immobile.

L’autonomia civilistica dei due diritti comporta, quindi, una distinta rilevanza fiscale: ogni trasferimento genera un’imposta autonoma da assolvere.

Il quadro normativo di riferimento

Il chiarimento si colloca nel solco delle modifiche al TUIR in vigore dal 1° gennaio 2024, secondo cui le norme sulle cessioni a titolo oneroso si applicano anche ai trasferimenti di diritti reali di godimento, tra cui appunto l’usufrutto.

Questa impostazione rafforza un orientamento già consolidato in giurisprudenza e in prassi, secondo cui la costituzione dell’usufrutto presuppone la piena proprietà del bene, e solo successivamente è possibile alienare la nuda proprietà. I due negozi non sono mai una mera articolazione contrattuale, ma rappresentano manifestazioni patrimoniali autonome.

Le implicazioni fiscali

Alla luce del nuovo impianto normativo e del chiarimento interpretativo, i contribuenti e i professionisti coinvolti in operazioni di trasferimento immobiliare devono prestare particolare attenzione a:

determinare correttamente la base imponibile per ciascun trasferimento (usufrutto e nuda proprietà);

assolvere i rispettivi obblighi d’imposta, anche se l’atto notarile è unico;

verificare l’eventuale applicabilità di esenzioni o agevolazioni fiscali, laddove previste per una o entrambe le componenti.

In altre parole, il fatto che la nuda proprietà e l’usufrutto vengano trasferiti nello stesso momento non elimina la necessità di trattarli come operazioni distinte ai fini tributari.

La cessione della nuda proprietà e dell’usufrutto di un immobile, anche quando avviene contestualmente, è da considerarsi una duplicazione di atti sotto il profilo fiscale. Ogni trasferimento costituisce un fatto imponibile a sé stante e comporta obblighi fiscali propri.

Un ulteriore tassello per orientare correttamente operazioni complesse nel rispetto della normativa e con attenzione ai profili tributari.