Bonus edilizi 2027: aliquote, nuovi tetti e rate superbonus

Il quadro delle agevolazioni fiscali per la casa si prepara a un riordino organico in vista del 2027. Con le novità introdotte nel disegno di legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174) e nell'ambito del riordino delle detrazioni edilizie disciplinato anche dal decreto legislativo n. 117 del 2026, vengono ridisegnate le aliquote ordinarie e uniformati i tetti di spesa ammissibili. L'impianto normativo conferma una netta distinzione tra le spese sostenute sull'abitazione principale e quelle relative a seconde case o altri immobili, introducendo al contempo una semplificazione strutturale per l'ecobonus e regole stringenti per la compensazione dei crediti d'imposta derivanti dal superbonus.

Aliquote differenziate: prima casa al 50% e altri immobili al 36%

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2027, la percentuale di detrazione fiscale non sarà uniforme per tutti gli interventi, ma dipenderà dalla destinazione dell'unità immobiliare e dal titolo di possesso. In particolare, il disegno di legge di Bilancio 2027 prevede:

• detrazione al 50% per le spese relative all'abitazione principale sostenute da proprietari o titolari di diritti reali di godimento (come usufrutto, uso o abitazione);
• detrazione al 36% per le spese effettuate su tutti gli altri immobili, incluse le seconde case o gli immobili concessi in locazione.

Questo doppio binario percentuale si applicherà in modo trasversale ai principali canali di agevolazione edilizia: il bonus ristrutturazioni, il sismabonus e l'ecobonus.

Massimali di spesa per ristrutturazioni e sismabonus ordinario

Sul fronte dei limiti economici agevolabili, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per il sismabonus ordinario il tetto massimo di spesa detraibile resta fissato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Nel caso di interventi antisismici eseguiti sulle parti comuni dei condomini, la soglia di 96.000 euro deve essere moltiplicata per il numero complessivo delle unità immobiliari che compongono l'edificio.

Viene inoltre confermata la disciplina del sismabonus acquisti. L'agevolazione, con aliquota al 50% per l'abitazione principale o al 36% negli altri casi, si applica sul prezzo di vendita risultante dall'atto pubblico notarile entro il massimale di 96.000 euro per unità. Il beneficio resta subordinato alla condizione che l'impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare provveda all'alienazione dell'immobile entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, eseguiti nei comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 individuate secondo i criteri generali dell'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

Il nuovo tetto unico per l'ecobonus e le esclusioni confermate

Una delle principali novità per il 2027 riguarda l'efficientamento energetico qualificato. Fino a oggi l'ecobonus prevedeva molteplici massimali di spesa differenziati in base alla tipologia di intervento (come isolamento termico, serramenti o schermature solari). Dal 2027 viene introdotto un tetto unico complessivo, strutturato in questo modo:

• limite massimo di 96.000 euro per singola unità immobiliare per gli interventi individuali;
• limite massimo di 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali.

Resta confermata l'esclusione dal perimetro delle agevolazioni, sia per l'ecobonus sia per le ristrutturazioni edilizie, per le spese di acquisto e installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, in linea con gli obiettivi europei di decarbonizzazione.

Compensazione dei crediti superbonus: ripartizione obbligatoria in 10 rate

Le disposizioni collegate alla manovra intervengono anche sulla gestione finanziaria dei crediti d'imposta ancora pendenti. Ai sensi dell'articolo 121, comma 3, del decreto-legge n. 34 del 2020 e delle successive modifiche, le quote dei crediti da superbonus derivanti da opzioni di cessione del credito o sconto in fattura relative a spese sostenute nel 2023, utilizzabili in compensazione tramite modello F24 nel corso del 2027, dovranno essere obbligatoriamente ripartite in dieci rate annuali di pari importo.

Questa misura vincola i cessionari e i soggetti titolari dei crediti a una pianificazione pluriennale del proprio cassetto fiscale, escludendo l'impiego accelerato delle quote residue.

Quadro normativo e pianificazione degli interventi

Il riordino complessivo trova fondamento negli articoli 4 e 37 del disegno di legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174), che si raccordano con il testo unico e il quadro ordinamentale delineato dal decreto legislativo n. 117 del 2026 (articoli 17 e da 371 a 373), nonché con i principi già delineati dalla legge n. 207 del 2024 e dalle modifiche all'articolo 9 del decreto-legge n. 176 del 2022.

Per famiglie e condomini che programmano interventi di manutenzione straordinaria, riqualificazione energetica o adeguamento statico, la corretta imputazione temporale delle spese e la qualifica dell'immobile costituiranno fattori determinanti per calcolare l'effettivo beneficio fiscale ottenibile.

Per valutare il caso specifico è possibile rivolgersi allo studio.